Väitös: Valveutunut sijoittaja lukee vuosikertomuksen liitetiedot – sijoituskiinteistöjen arvioinnit voivat yllättää

Tilinpäätöksen, tuloslaskelman ja taseen lisäksi sijoittajan kannattaa käydä läpi myös liitetiedot ja ymmärtää niiden sisältö, sanoo Vaasan yliopistossa väittelevä DI, KTM Juha Mäki.

Esimerkiksi yrityksen sijoituskiinteistöjen arviointi tilinpäätöksessä voi tuoda sijoittajalle yllätyksiä siitä riippuen, onko yritys tehnyt arvioinnin itse vai käyttänyt ulkopuolista tahoa arviointiin.

– Ulkopuolinen arvonmäärittäjä antaa konservatiivisempia eli varovaisempia arvoja sijoituskiinteistöille kuin itse laadittuna. Tällöin sijoituskiinteistöarviointinsa itse laativien yritysten tuloslaskelma voi antaa positiivisemman kuvan taloudellisesta tilanteesta, ilmenee Juha Mäen väitöskirjasta.

Perjantaina väittelevän Mäen mukaan onkin mielenkiintoista seurata toimia meneillään olevan pandemian jälkeen, kun mahdollisesti muuttuneen ostokäyttäytymisen vuoksi kauppakeskusten ja lisääntyneiden etätyösuositusten vuoksi toimistokiinteistöjen arvoja pitäisi laskea.

Mäki on tarkastellut väitöskirjassaan mahdollisuutta valita sijoituskiinteistöjen arvon määritys ja raportointi tilinpäätökseen perinteisen poistomenetelmän tai niin sanotun käyvän arvon menetelmän välillä.

– Käyvän arvon menetelmää käytettäessä seuraukset muutoksista sijoituskiinteistöjen arvostuksessa saattavat olla suuret, koska arvon alenema kirjataan suoraan ”menoksi” tuloslaskelmaan ja vastaavasti nousu vastaavasti ”tuloksi”. Sijoituskiinteistöalalta löytyy esimerkkejä yrityksistä, joiden tulos ylittää liikevaihdon, sanoo Mäki.

Euroopan unionin alueella julkisesti noteeratut yhtiöt laativat tilinpäätöksensä IFRS-standardien (International Financial Reporting Standards) mukaisesti. Ohjeisto määrää perusperiaatteet tilinpäätöksen laatimiselle, mutta antaa myös mahdollisuuksia valita eri raportointitapojen välillä.

Raportointivaatimukset kompromissi parhaan ja liian informaation sekä syntyvien kustannusten välillä

Mäen mukaan sidosryhmien, esimerkiksi sijoittajien ja rahoittajien, kannalta helpoin ratkaisu olisi vaatimus yrityksille käyttää vain ulkopuolista käyvän arvon määrittäjää tilinpäätöstä laadittaessa sekä kaiken siihen liittyvän tiedon raportoimista liitetiedoissa.

IFRS-standardien laatijoiden täytyy kuitenkin ottaa huomioon raportointikustannusten määrä ja vuosikertomusten lukijoiden mahdollinen kyllästyminen liialliseen informaatioon. Tärkeintä on löytää sijoittajien kannalta oleellisin tieto ja esittää se ytimekkäästi.

Tasapainoilun tarkoitus on kuitenkin lisätä helppoutta ottaa IFRS käyttöön, ja näin ollen lisätä sen käyttöä maailmanlaajuisesti.

IFRS:n käyttö yrityksen sisäisten ja ulkoisten tekijöiden summa

Mäen väitöstutkimuksessa huomattiin, että yritykset ovat taipuvaisia valitsemaan perinteisen poistomallin sellaisissa tapauksissa, joissa vuosikertomuksella ei ole niin suurta merkitystä sidosryhmiin kohdistuvan yhteydenpidon kannalta.

Toisin sanoen yrityksen hajautettu omistus vaikuttaa positiivisesti käyvän arvon mallin valintaan kiinteistösijoitusten arvioinnissa. Sama ilmiö on osittain havaittavissa rahoitusalan yrityksissä. Toisaalta myös yritykset Skandinaviassa ja Iso-Britanniassa verrattuna muuhun Euroopan unioniin käyttävät enemmän käyvän arvon raportointia, mihin todennäköisesti vaikuttaa lainsäädännön historia ennen IFRS-standardien käyttöönottoa.

Ohjeistuksen kehittäminen (tässä IFRS 13) on toisaalta parantanut tilinpäätösten laatua, mutta yksinkertainen lyhyempi raportointi voi olla yhtä tehokasta sidosryhmien kannalta.

– Ulkoisten käyvän arvon määrittäjien käyttäminen näyttää myös vaikuttavan positiivisesti epäsymmetrisen tiedon määrään eli siihen, kuinka tasapuolisessa asemassa tarvittavien pohjatietojen suhteen eritasoiset sijoittajat ovat. Näin ollen ulkopuolisten arvioijien vaikutus on asiantuntijana samansuuntainen kuin suurten tilintarkastusyhteisöjen (Big 4) vaikutus, arvioi Mäki.

Väitöskirja

Mäki, Juha (2020) Fair Value Appraisal and Financial Reporting. Acta Wasaensia 447 Väitöskirja. Vaasan yliopisto.

Julkaisun pdf: http://urn.fi/URN:ISBN:978-952-476-921-1

Väitöstilaisuus

KTM Juha Mäen laskentatoimen ja rahoituksen alaan kuuluva väitöstutkimus “Fair Value Appraisal and Financial Reporting” tarkastetaan perjantaina 16.10.2020 klo 12 Vaasan yliopistossa. Väitöstilaisuus järjestetään etäyhteyden kautta:  https://uwasa.zoom.us/j/4357096709

Vastaväittäjänä tilaisuudessa toimii professori Mervi Niskanen (Itä-Suomen yliopisto) ja kustoksena professori Teija Laitinen (Vaasan yliopisto).

Lisätiedot

Juha Mäki, puh. 040 5856261 sähköposti: juha.maki (at) univaasa.fi

Väittelijän tiedot

Juha Mäki on syntynyt vuonna 1964 Laihialla. Hän on kirjoittanut ylioppilaaksi Laihian lukiosta vuonna 1982. Mäki on valmistunut diplomi-insinööriksi Teknillisestä korkeakoulusta (nykyinen Aalto-yliopisto) vuonna 1989 sekä kauppatieteiden maisteriksi Vaasan yliopistosta vuonna 2011. Hän on toiminut yli 20 vuotta teollisuuden palveluksessa Helsingissä. Nykyisin Mäki asuu Laihialla.

Toimijat
Laskentatoimi ja rahoitus
Auditing and control in accounting